Občutek, da je nekdo vedno korak za vami, ni več zgolj stvar domišljije tistih, ki poskušajo skriti kakšen zaslužek pred državo. Finančna uprava Republike Slovenije (FURS) je v zadnjem letu občutno okrepila nadzor nad oddajanjem nepremičnin, predvsem zaradi naraščajočega števila neprijavljenih najemov in neplačanih davkov.

Zbližuje se ključni datum – 28. februar, rok, do katerega morajo vsi, ki oddajajo svoje nepremičnine v dolgoročni najem fizičnim osebam, oddati napoved za odmero dohodnine. Če tega ne storijo? Kazni so lahko precejšnje.

Davek na najemnine: Koliko boste plačali in kako lahko prihranite?

Najemodajalci morajo prijaviti dohodke od najemnin, če oddajajo fizičnim osebam, in to ne glede na to, ali je nepremičnina v Sloveniji ali v tujini. Kdo je izvzet? Tisti, ki oddajajo pravnim osebam, saj v tem primeru dohodnino namesto njih plača najemnik.

Obdavčitev poteka po 25-odstotni stopnji, pri čemer se kot osnova upošteva 90 % prejetih najemnin (če se zavezanec odloči za normirane stroške). Obstaja pa še druga možnost: uveljavljanje dejanskih stroškov vzdrževanja, kar je smiselno takrat, ko ti presegajo priznane normirane stroške. Kaj vse šteje pod dejanske stroške? Barvanje sten, popravilo strehe, menjava oken – skratka, vse, kar ohranja uporabno vrednost nepremičnine.

Primer izračuna:

Najemodajalec, ki v enem letu od najemnin zasluži 8.400 evrov, ima dve možnosti:

• Če izbere normirane stroške (10 %), je njegova davčna osnova 7.560 evrov, davek pa znaša 1.890 evrov.
• Če ima dokazane dejanske stroške vzdrževanja, višje od 840 evrov, lahko namesto normiranih stroškov uveljavlja te stroške in zmanjša davčno osnovo.

Kaj pa pohištvo? Nekateri lastniki so poskušali ločiti najem nepremičnine in opreme – na eni pogodbi stanovanje, na drugi pohištvo – a FURS je jasen: to ne zmanjšuje davčne osnove, saj se dohodek iz oddajanja premičnin prav tako obdavči.

FURS stopnjuje nadzor: Kako vas lahko ujamejo?

Če ste mislili, da lahko neprijavljen najem zlahka ostane pod radarjem, razmislite še enkrat. FURS je uvedel več mehanizmov za odkrivanje nepravilnosti:

• Mobilni nadzorni oddelki – uslužbenci preverjajo stanovanja na terenu, tudi sosedje in najemniki pogosto podajo prijave.
• Navzkrižno preverjanje podatkov – FURS lahko primerja porabo elektrike in vode z uradnimi podatki. Če je stanovanje prazno, poraba pa visoka, je sum na oddajo precej očiten.
• Podatki drugih institucij – banke, upravne enote, notarska zbornica – vse te organizacije posredujejo informacije, ki lahko razkrijejo neprijavljene najemodajalce.

In rezultati? V letih 2022 in 2023 so inšpektorji opravili kar 81.773 kontrol na področju oddajanja premoženja v najem ter pobrali dodatnih 3,2 milijona evrov davkov. Padec v sivi coni se torej ne splača.

Kazni: Koliko vas lahko stane neprijava?

Če mislite, da boste za kršitev zgolj dobili opozorilo in se izmazali brez posledic, je realnost precej drugačna. FURS ima pravico izreči globe, ki niso zanemarljive:
⚠ Če ne oddate napovedi za dohodnino: globa znaša od 250 do 400 evrov.
⚠ Če navedete napačne ali zavajajoče podatke: globa je še višja – od 400 do 5.000 evrov.

Ob tem je treba upoštevati še, da poleg globe FURS naloži tudi dodatno davčno obveznost, kar pomeni, da boste morali tako ali tako poravnati davke, ki ste jih želeli prikriti. Statistika govori sama zase – leta 2023 so inšpektorji izdali 215 prekrškovnih aktov in izrekli 65.950 evrov glob, leto prej pa 183 aktov in za 48.700 evrov kazni. Trend kaže, da bo nadzor v prihodnje le še ostrejši.

Pogoste napake, ki vas lahko drago stanejo

Med najpogostejše napake, ki jih delajo najemodajalci, spadajo:

• Ločene pogodbe za stanovanje in pohištvo – FURS to vidi kot davčno izogibanje.
• Fiktivne pogodbe z nižjo najemnino – če imate uradno eno ceno, najemniki pa plačujejo več, tvegate sankcije.
• Napačen vnos v eDavke – pogosto se zgodi, da zavezanci vpišejo mesečno namesto letne najemnine.
• Nepravilno uveljavljanje dejanskih stroškov – vlaganja v nepremičnino, ki se še ne oddaja, niso davčno priznana.

Ne pozabite: če oddajate več nepremičnin, morate vse prihodke prijaviti v eni napovedi, ne ločeno za vsako nepremičnino.

Se splača tvegati?

S povečanjem nadzora in višjimi davčnimi stopnjami postaja neprijavljena oddaja nepremičnin vedno bolj tvegana igra. Čeprav nekateri morda menijo, da je “skriti” dohodek iz najemnin relativno varno početje, statistika in ukrepi FURS-a dokazujejo nasprotno.

Zato je najboljša strategija preprosta: prijavite prihodke, uporabite zakonite olajšave in se izognite nepotrebnim kaznim. Tisti, ki so mislili, da jih davkarija ne bo opazila, so pogosto končali z globo in dodatnimi davčnimi obveznostmi – in če verjamemo trendu, bo v prihodnje takšnih primerov še več.

Pripravil: E. K. Vir: FURS, Freepik

Visoke najemnine in pomanjkanje ležišč v Ljubljani

V Ljubljani in na Slovenskem primorju se študentje srečujejo z velikimi težavami pri iskanju primernih in cenovno dostopnih nastanitev. Zaradi premajhnega števila subvencioniranih študentskih ležišč se mnogi študenti zatekajo k zasebnikom, ki pa najemnine močno dvigujejo. Po poročanju novinarja Radia Slovenija Jureta Čepina, najemodajalci za posteljo v večposteljnih sobah zahtevajo tudi do 350 evrov, kar pomeni velik finančni pritisk na študente in njihove družine.

Pomanjkanje subvencioniranih postelj

Za študijsko leto 2024/2025 je Študentski dom Ljubljana razpisal 7039 subvencioniranih ležišč, vendar je število vlog preseglo zmogljivosti, saj so prejeli kar 8837 prošenj. Po besedah Igorja Brleka iz Študentskega doma Ljubljana bo število prošenj med študijskim letom še naraslo, saj se pričakuje večji priliv študentov. To pomeni, da bo veliko študentov primorano poiskati bivališče pri zasebnikih, kjer pa so cene najemnin večkrat višje kot v študentskih domovih.

Problem zasebnih najemnin in stanovanjske stiske

Stanje na trgu najema stanovanj je še posebej problematično v Ljubljani in na Primorskem. Maša Hawlina z zavoda Inštitut za študije stanovanj in prostora opozarja, da vse več zasebnikov oddaja stanovanja po posteljah, kar dviguje cene in zmanjšuje možnosti za najem mladih družin. Cena 350 evrov na posteljo se zdi nerazumna in študentom povzroča dodatne stiske, saj si mnogi tega finančnega bremena ne morejo privoščiti.

Nevladne organizacije že dalj časa opozarjajo na neurejen trg najemnin, kjer so najemnine nepravično visoke, trg pa slabo reguliran. Zaradi tega so študentje, ki ne dobijo subvencionirane nastanitve, izpostavljeni visokim stroškom bivanja.

Rešitve na obzorju: nova gradnja in višje subvencije

Ministrstvo za visoko šolstvo že išče rešitve za pomanjkanje študentskih nastanitev. Minister za visoko šolstvo Igor Papič je izpostavil, da so potrebe po ležiščih najhujše v Ljubljani in na Primorskem, medtem ko so v Mariboru razmere boljše. Med načrti za izboljšanje razmer je gradnja novega študentskega doma s 380 ležišči ob Roški cesti, ki naj bi bil zgrajen do leta 2027. Poleg tega se preučuje tudi gradnja novega doma ob Dunajski cesti z dodatnimi 700 ležišči. Papič je prav tako omenil možnost odkupa Baragovega semenišča, ki bi lahko zagotovilo še dodatnih 200 postelj.

Na ministrstvu so izvedli analizo subvencioniranja študentskih nastanitev in ugotovili, da obstajata dva vzporedna sistema subvencij. Prvi omogoča zasebnikom, da študentom oddajo postelje prek odločbe s subvencijo 32 evrov na posteljo, drugi pa prek državnih štipendij nudi dodatek v višini skoraj 100 evrov. Minister je napovedal, da bo potrebna uskladitev teh dveh sistemov ter dvig subvencij pri zasebnikih.

Kaj prinaša prihodnost za študente?

Kljub napovedim o gradnji novih domov in spremembah pri subvencioniranju, študenti še vedno čutijo pritisk zaradi visokih najemnin in pomanjkanja ležišč. Gradnja novih študentskih domov bo olajšala razmere šele čez nekaj let, zato so potrebne hitre rešitve. Dvig subvencij za zasebne najemnine je prvi korak, a vprašanje je, ali bo to dovolj za ublažitev trenutnih stisk študentov, ki se soočajo z naraščajočimi stroški bivanja.

Kakšne ukrepe bo ministrstvo še sprejelo, da bo študentom zagotovilo dostopne nastanitve? Stanje na trgu stanovanjskih najemnin je izjemno napeto, a rešitve morajo priti hitro, če želimo mladim omogočiti enake pogoje za študij in bivanje.

Napisal: E. K.

Vir: Ministrstvo za visoko šolstvo, Freepik