• 17.8C Novo mesto
  • 04:30
  • Pon, 26.08.2019

Gradnja stanovanjske hiše je zapletena ravno zaradi papirologije

Da zberemo vse potrebne dokumente za izgradnjo hiše, je potrebno veliko časa predvsem pa potrpljenja. Kogarkoli smo povprašali, kako je bilo graditi novo hišo, je vsak izpostavil, da so gradbena dela in kasnejše opremljanje hiše mačji kašelj v primerjavi s pridobivanjem dovolenj in ostalih dokumentov. V nadaljevanju smo navedli nekaj najpomembnejših dokumentov, ki jih morate zbrati, preden na parceli zahrumijo stroji in da pridobite ustrezno gradbeno dovoljenje.

Predvsem veliko časa in potrpljenja bo potreboval investitor, ki bo pričel zbirati dokumente, saj je zakonodaja razmeroma zapletena in obenem stroga. Da prihranite mirne živce, je to delo smiselno prepustiti arhitekturnemu oz. projektnemu biroju, ki vam bodo izdelali tudi idejni projekt in projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja – le zaupati jim morate.

Pri parceli, kjer si predstavljate življenje v nadaljnjih letih, je pomembno, da vam ugaja, je lega prisojna, zemljišče ne preveč nagnjeno, da ne bo gradnja zahtevnejša in s tem še dražja. Pomembno je tudi, da so v razumni bližini vse ustanove, ki jih potrebujemo (šola, zdravstveni dom) ter da ima parcela dobro prometno povezavo.

Če je parcela že zazidljiva in na njej obstojijo komunalni priključki, potem gradnji ne stoji nič naproti. Če pa imate kmetijsko zemljišče, kateremu je še potrebno spremeniti namembnost, priključiti pa ga je potrebno tudi na komunalno omrežje (kanalizacija, voda, elektrika, plin, telefon) potem si morate vzeti kar nekaj mesecev časa, ki jih boste morali podpreti z zajetnim kupčkom denarja.

GRADNJA

Pridobitev lokacijske dokumentacije in dovoljenja

Za gradnjo je potrebno pridobiti kar nekaj dovoljenj, ki jih izdaja upravna enota. Prvo je lokacijsko dovoljenje. Že pred nakupom zemljišča lahko na upravni enoti oddamo vlogo za pridobitev lokacijske informacije, ki je za lastnika zemljišča pomemben vir informacij o namenski rabi zemljišča in pogojih, ki jih je treba upoštevati pri gradnji. Zanjo bo treba odšteti okrog 20 evrov. Pridobi se ga na podlagi lokacijske dokumentacije, katero izdela pooblaščeno projektno podjetje. Vlogi je potrebno priložiti dokazilo o lastništvu parcele (ZK izpisek). Oddelek za okolje in prostor na upravni enoti nato izda lokacijsko dovoljenje.

Z idejnim načrtom do gradbenega dovoljenja

Na podlagi lokacijskega dovoljenja lahko investitor prične s pripravo projektne dokumentacije. Le to sestavlja projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (arhitektura, krajinska arhitektura, gradbene konstrukcije, strojne napeljave, električne napeljave, vodovodne in kanalizacijske napeljave …), projekt za izvedbo in projekt izvedenih del. Pomemben sestavni del, ki ga je v praksi včasih težko dobiti, so soglasja sosedov ter pristojnih organov (vodovod, telekom, elektro …). Na podlagi te dokumentacije upravna enota izda gradbeno dovoljenje. Pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja je potrebno plačati še nadomestilo za spremembo namembnosti in komunalni prispevek. Na višino komunalnega prispevka med drugim vplivajo površina stavbnega zemljišča, neto tlorisna površina objekta, opremljenost s komunalno opremo in lega zemljišča. Višina komunalnega prispevka se od občine do občine razlikuje, od tisoč do osem tisoč evrov ali celo več.

Gradnja se lahko začne šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Obvezen del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo del (PZI). Tega upravna enota sicer ne zahteva pri izdaji gradbenega dovoljenja, je pa po zakonu o graditvi objektov en izvod tega dokumenta nujno imeti na gradbišču – da lahko odgovorni nadzornik gradbišča preverja oziroma nadzira, ali izvajalec gradi skladno s projektom. Če ga nima, lahko gradbeni inšpektor gradnjo ustavi.

Do dokumentacije preko biroja

Vso tehnično dokumentacijo lahko dobite na enem mestu.  V zato usposobljenih birojih vam izdelajo mapo, kjer so vsi načrti arhitekture, gradbenih konstrukcij, strojnih in elektro inštalacij, požarne študije in morebitne druge elaborate združeni. Izdelajo vam skico objekta, ki ga umestijo na lokacijo, izrišejo tlorise, prereze in poglede, da pridobite vse ključne podatke o izgledu vaše hiše. Pripravijo vam tudi mapo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Ta vsebuje projekt arhitekture s tlorisi, prerezi in fasadami, projekt strojnih, elektro inštalacij in požarnega varstva. Ta projekt kasneje samo vložite na upravno enoto. Po pridobitvi gradbenega dovoljenja projekt še nadgradijo z detajlnimi risbami, opisi in drugimi podatki, ki zagotavljajo brezskrbno in kvalitetno izvedbo.

Kaj vse vsebuje PZI – projekt za izvedbo?

PZI, ki ga za investitorja pripravi projektant, vsebuje podrobne načrte tehničnih rešitev in detajlov. Zaobjeti so vsi detajli toplotne izolacije, hidroizolacije, greznice, jaški, okna, vrata, stopnice, električne, vodovodne in druge napeljave. Gre za natančen popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del, kar pomeni, da lahko investitor na podlagi tega dokumenta nabavlja material in pridobiva ponudbe različnih izvajalcev. Projekt za izvedbo del ni nujen del dokumentacije, pa vendar po eni strani varuje investitorja, po drugi pa obvezuje izvajalca, da vsa dela opravi v skladu z njim.

Na podlagi vseh potrebnih dovoljenj investitor lahko prične z gradnjo. Če se je odločil za klasično gradnjo z opeko, bo ta faza trajala minimalno pol leta (če bo šlo vse gladko in če si boste lahko privoščili plačevanje ustreznega števila delavcev), če pa gre za montažno hišo pa bo vselitev možna v treh ali štirih mesecih od začetka gradnje.

Pripravila: D. R.