• 8.02C Novo mesto
  • 20:13
  • Tor, 19.11.2019

Pridobivanje dokumentacije pred gradnjo hiše

Gradnja hiše je navadno eden od pomembnejših življenjskih projektov. Ko se odločite zanj, se ga je treba lotiti načrtovano in po korakih, ki morajo potekati v pravilnem vrstnem redu. V celotnem procesu boste morali komunicirati z različnimi strokovnjaki in vsak vam bo predstavil svoje področje. Za pridobitev gradbenega dovoljenja boste v vsakem primeru potrebovali projektanta oziroma arhitekta. Dober arhitekt vam bo svetoval, vam privarčeval čas z urejanjem dokumentacije, upošteval vaše želje in zahteve ter zagotovil skladnost projekta z zakonodajo.

Pri urejanju dokumentacije za zemljiško knjigo ne bo šlo brez notarja, lahko vam pomaga tudi nepremičninski posrednik. Opravka boste imeli z uradniki na občini ali upravni enoti. Če bo treba parcelo razdeliti, boste za parcelacijo potrebovali geodeta, prav tako boste potrebovali geodetski načrt in zakoličbo objekta pred gradnjo. V  fazi gradnje je potrebna dobra komunikacija z zidarji in obrtniki. V članku bodo predstavljeni dokumenti, ki jih potrebujete do začetka gradnje, med gradnjo in po končani gradnji.

Izbira in nakup zemljišča

Kakovost vašega bodočega življenja in zadovoljstva v lastni hiši bo močno odvisna od lokacije in parcele, kjer bo hiša stala. Znano je, da prostor vpliva na človeka, zato se splača biti pri iskanju parcele potrpežljiv, saj je faza nakupa parcele lahko časovno izjemno intenzivna. Vzemite si čas in preučite vse možnosti, prednosti in slabosti posamezne lokacije. Izbrati morate takšno parcelo, ki vam ugaja in na kateri si predstavljate življenje v naslednjih letih.

Smiselno je , da je parcela v razumni razdalji do vašega delovnega mesta, do vrtca ali šole, do trgovine, pošte, banke. Pozanimajte se o možnostih avtobusnega prevoza in sredstev javnega prometa. Cestna infrastruktura in gostota prometa do izbrane lokacije igrata pomembno vlogo. Kar zadeva komunalno opremo, morate vedeti, kakšne možnosti imate do priključitve na omrežje vodovoda, kanalizacijskega omrežja, elektrike, plina, telefona ali interneta. Če do parcele priključki še niso urejeni, boste potrebovali veliko več časa in denarja.

Si želite hišo v naselju ali na samem? Potrebujete v bližini gozd in druge rekreacijske površine? Koliko miru in zasebnosti potrebujete? Kako daleč ste se pripravljeni voziti na delovno mesto? Kakšna cena je za vas sprejemljiva? Cene parcel v mestih so občutno dražje od lokacij nekaj 10 km ven iz večjih središč. Priporočljivo je, da si izberete prisojno lego, sploh če imate v načrtu nizko energetsko hišo. Nagib terena naj ne bo premočan, saj to otežuje gradnjo in hkrati lahko poveča stroške.

Zemljiška knjiga

Ko kupujete parcelo, je treba preveriti stanje v zemljiški knjigi. Običajno je v kupoprodajni pogodbi člen, ki določa način prevzema lastništva. Preveriti je treba, da je kupec, od katerega nameravate parcelo kupiti, že vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik (najsi gre za fizično osebo ali podjetje). V nasprotnem primeru boste morali zbrati celotno verigo kupoprodajnih pogodb od zadnjega vpisanega lastnika. Vse pogodbe morajo biti overjene pri notarju. Paziti je treba na morebitne služnosti, ki potekajo preko parcele, ali služnosti, ki jih potrebujete vi, da boste sploh lahko prišli do svoje parcele. Služnostne poti morajo biti vpisane v zemljiški knjigi, če niso, lahko pride do sporov. Sama parcela mora biti prosta bremen, na njej ne sme biti hipoteke.

Vpis v zemljiško knjigo od 1. maja 2011 poteka elektronsko. Na internetni strani sodstva Republike Slovenije imate povezavo do elektronske zemljiške knjige. Vlogo za vpis lahko oddate sami, pri notarju ali nepremičninski družbi. Če boste predlog oddali sami, se morate registrirati, potrebovali boste tudi varni elektronski predal. Zemljiška knjiga je javna listina in po njej lahko poizvedujete, če poznate številko parcele in številko katastrske občine, medtem ko ne morete poizvedovati po imenu lastnika.

Lokacijska informacija

Na upravni enoti ali občini oddamo vlogo za pridobitev  lokacijske informacije. Lokacijska informacija je dokument, kjer so na parcelo natančno vpisani pogoji in omejitve iz prostorskih aktov. Podana je namenska raba, območja varovanja in omejitve, dopustne dejavnosti in dopustne gradnje.

Na podlagi lokacijske informacije arhitekt izdela idejno zasnovo, pri kateri upošteva pravila in omejitve iz nje. Arhitekt predloži načrt soglasodajalcem, to so komunalna in elektrodistribucijska podjetja, ki preverijo, ali je načrt v skladu z obstoječo infrastrukturo in zakonodajo, ter podajo projektne pogoje. Iz njih je med drugim razvidno, katere načrte je treba še izdelati (načrt priključka za kanalizacijo, vodovodni priključek). Na podlagi idejnega projekta se izbere najustreznejšo varianto nameravanega objekta in načina izvedbe del, kakor tudi njihovih projektnih pogojev. Idejni projekt vsebuje grafične prikaze, odmike od sosednjih parcel, prikazuje značilne prereze in priključke na javno gospodarsko infrastrukturo.

Komunalni prispevek

Gre za takso, ki jo občina zaračuna za komunalno opremljenost parcele, kamor spada cesta, pločnik, kanalizacija. Prispevek je odvisen od  površine stavbnega zemljišča, opremljenosti stavbnega zemljišča s komunalno opremo in izboljšanja opremljenosti zemljišča s komunalno opremo. Komunalni prispevek določa občina, zato se od občine do občine razlikuje. Ta strošek ni zanemarljiv in predstavlja kar precejšno ceno celotnega projekta. Plačilo komunalnega prispevka je pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Investitor plača komunalni prispevek občini, ta pa mu je dolžna zagotoviti priklope na javno infrastrukturo.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja – PGD

Projektne pogoje mora projektant upoštevati pri izdelavi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki pokaže tudi, ali je potrebno še soglasje lastnikov sosednjih zemljišč. PDG vsebuje grafične prikaze objekta, načrte arhitekture za vsako etažo posebej, temelje in streho, načrte strojnih in električnih inštalacij.

Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba skupaj s projektnimi pogoji znova predložiti vsem soglasodajalcem, ki so izdali projektne pogoje. Ko (ponovno) izdajo svoja soglasja, je treba na upravno enoto vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja skupaj s celotno dokumentacijo PGD.

 

Projekt za izvedbo – PZI

Gradnja se lahko začne šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo del. Upravna enota ga sicer ne zahteva pri izdaji gradbenega dovoljenja, je pa po zakonu o graditvi objektov en izvod tega dokumenta nujno imeti na gradbišču. Odgovorni nadzornik gradbišča preverja oziroma nadzira, ali izvajalec gradi skladno s projektom. Če ga nima, lahko gradbeni inšpektor gradnjo ustavi. PZI vsebuje natančne popise del z vseh področij projektiranja, od arhitekture do statike, električnih in strojnih inštalacij. Vsebuje tudi popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del. Z njim investitor lahko sam nabavlja material in pridobiva ponudbe različnih izvajalcev. Na podlagi popisa materialov lahko nadzira delo izvajalcev in primerja količine porabljenega materiala s količinami, ki jih je predvidel projektant. Namen PZI je, da ščiti investitorja in obvezuje izvajalce, da delujejo v skladu z načrtovano gradnjo.

Projekt izvedenih del – PID

Projekt izvedenih del se naredi po končani gradnji. Na podlagi PZI se vpiše vse spremembe, ki so nastale med gradnjo. Bistveni namen te dokumentacije je, da imamo po končani gradnji dokumentacijo, ki odraža dejansko stanje. Uporablja se v življenjski fazi objekta za vzdrževanje, rekonstrukcijo, po potrebi tudi za rušitev. Za inženirske objete se PID izdela po poteku preizkusnega obratovanja. PZI je eden izmed pogojev za pridobitev uporabnega dovoljenja. Le-to je potrebno za zahtevne projekte, medtem ko za enostavne objekte uporabnega dovoljenja ne potrebujemo.

Pripravila: Špela Zmrzlikar, uni.dipl. inž. geodezije