• 17.8C Novo mesto
  • 04:19
  • Pon, 26.08.2019

Spor iz najemnega razmerja

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe med najemnikom in najemodajalcem, ki lahko traja določen čas ali nedoločen čas, odvisno od volje pogodbenih strank.

Obvezne sestavine najemne pogodbe so določene v 91. čl. Stanovanjskega zakonika, kjer so taksativno naštete bistvene sestavine, ki jih najemna pogodba mora vsebovati. Med bistvenimi sestavinami je npr. višina najemnine ter način in rok za plačilo, čas trajanja najemnega razmerja, odpovedni razlogi, podatki o nepremičnini, osebni podatki pogodbenih strank, določbe o medsebojnih obveznostih pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe itd.

Če najemodajalec proda najemno stanovanje, najemnik obdrži pravico do bivanja v najemnem stanovanju za obdobje, ki je sklenjeno z najemno pogodbo, saj na podlagi 610. čl. Obligacijskega zakonika vstopi novi lastnik v pravni položaj novega najemodajalca. Treba je skleniti Aneks k najemni pogodbi, kjer se določi novi najemodajalec in ostali podatki, npr. številka transakcijskega računa, na katerega se bo nakazovala najemnina.

V času trajanja najemnega razmerja lahko pride do sporov med pogodbenima strankama zaradi kršitev najemne pogodbe.

Kadar krši pogodbeno obveznost najemnik (npr. ne plačuje najemnine), lahko najemodajalec na podlagi 103. čl. Stanovanjskega zakonika odpove najemno pogodbo zaradi krivdnih razlogov. V skladu s 3. odst. 103. čl. Stanovanjskega zakonika najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik predhodno ni pisno opozoril najemnika. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Ne zadostuje, da ima najemodajalec zgolj potrdilo o oddaji priporočene pošiljke, najemniku mora biti pošiljka dejansko vročena. Iz sklepa Vrhovnega sodišča RS (Sklep II DoR 379/2012) izhaja, da je odpoved najemne pogodbe odvisna od dejanske seznanjenosti najemnika z vsebino predhodnega opomina. Tukaj se postavlja vprašanje, na kakšen način lahko najemodajalec vroči pisni opomin najemniku (npr. kadar najemnik ne dvigne priporočene pošiljke). Zakon o pravdnem postopku v 132. čl. določa načine vročanja, kjer je opredeljeno, da se pisanja vročajo po pošti, po varni elektronski poti, po delavcu sodišča, na sodišču ali na drug način, določen z zakonom. Na podlagi 139. čl. Zakona o pravdnem postopku je možnost vročitve v stanovanju ali na delovnem mestu. Glede na to, da je dokazno breme o vročitvi na strani najemodajalca, je pomembno, da je pisni opomin poslan s priporočeno pošiljko s povratnico. Najemodajalec se lahko v sodnem postopku sreča tudi z vprašanjem glede stalnega ali začasnega naslova najemnika, saj Zakon o pravdnem postopku v 105. čl. določa, da mora vsaka vloga, tudi tožba, obsegati stalno ali začasno prebivališče strank. Problem nastane, če si najemnik ni uredil stalnega ali začasnega naslova na naslovu, kjer je najemno stanovanje, na prejšnjem naslovu pa poštar na dokazilu označi, da oseba, ki ji je pošiljka namenjena, ne stanuje. V tem primeru mora najemodajalec na Upravni enoti sprožiti postopek ugotavljanja dejanskega stalnega ali začasnega prebivališča najemnika.

Kadar krši pogodbeno obveznost najemodajalec in npr. prihaja v stanovanje nenapovedano, lahko najemnik s tožbo zahteva odpravo motenja posesti. Na podlagi 94. čl. Stanovanjskega zakonika mora najemnik dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno. Z najemno pogodbo pa se določi, koliko dni prej se mora najemodajalec najaviti najemniku, da si bo prišel ogledati najemno stanovanje. Če pogodbeno obveznost krši najemodajalec, običajno najemnik odpove najemno pogodbo, saj jo lahko na podlagi 102. čl. Stanovanjskega zakonika odpove vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90-dnevnim odpovednim rokom, in če ni z najemno pogodbo dogovorjeno drugače.

Kadar prihaja do sporov zaradi kršitev najemne pogodbe, je priporočljivo, da se stranki na kulturen in spoštljiv način skušata dogovoriti in odpraviti kršitev. Če pogodbeni stranki ne dosežeta dogovora o odpravi kršitve, pa imata na voljo sodno varstvo.

OglasInternet (3)

Mont Mat, montaža materialov in pravne storitve d.o.o.,

Mateja Trinker, univ. dipl. prav.