Oddaja stanovanja: vse informacije

10. jul. 2024, ob 14.58
Posodobljeno pred 3 meseci
1175
400 SEK

Oddaja stanovanja še zdaleč ni enostaven proces, kot bi si marsikdo morda mislil. Obstaja ogromno pasti tako za najemnike kot tudi najemodajalce in čeprav je lahko oddajanje stanovanj za nekoga dober vir zaslužka in ohranjanje dobre investicije, se veliko ljudi oddaji stanovanj še vseeno raje odreče.

Po podatkih Financ iz marca 2023 je v Ljubljani več kot 11 tisoč praznih stanovanj, v katerih lastniki ne živijo, hkrati pa jih tudi ne oddajajo najemnikom. Še posebej v prestolnici je velik problem pomanjkanje stanovanj in eden od razlogov, zakaj je tako, je zagotovo tudi odločitev marsikaterega lastnika, da stanovanja ne bo dal v najem. Če ste tudi sami lastnik stanovanja in razmišljate o oddaji, smo za vas pripravili nekaj nasvetov, ki vam bodo pomagali, da se odločite odgovorno.

Oddaja stanovanja zahteva veliko časa in pozornosti.
Oddaja stanovanja zahteva veliko časa in pozornosti.

Kako se lotiti oddaje stanovanja?

1. Pripravite stanovanje

Preden poiščete najemnika, je nujno, da pripravite stanovanje, da bo čim bolj privlačno in uporabno. Dobro razmislite, ali to pomeni, da je popolnoma ali delno opremljeno, nujno poskrbite za varnost, funkcionalnost in čistočo. Zaželeno je, da je stanovanje prebeljeno in čisto, ko se vselijo novi najemniki, saj si boste želeli, da takšnega dobite tudi nazaj, ko se bodo izselili. Seveda lahko po dogovoru z najemniki kasneje še prilagajate pohištvo in druge stvari glede na njihove potrebe in preference, pomembno pa je, da je stanovanje pripravljeno na to, da je takoj ali vsaj zelo hitro vseljivo. Še več nasvetov, pa lahko najdete tukaj.

NOVO NA NADLANI.SI: Objavite story in zaslužite!
Ste ujeli neverjeten trenutek? Imate posnetek ali fotografijo, ki bi lahko navdušila, presenetila ali informirala širšo javnost? Nadlani.si vam ponuja novo priložnost – zdaj lahko objavite svoj

2. Temeljito razmislite o višini najemnine in svojih željah

Stanovanja se oddajajo v različne namene; nekaterim to prinaša velik del zaslužka, drugim je pomembno, da nekomu pomagajo rešiti stanovanjsko stisko in si ob tem pokrijejo tekoče stroške, ki jih imajo s svojo nepremičnino. Vedeti morate, ali želite oddajati stanovanje dolgotrajno ali le za določen čas in kakšen tip najemnika iščete.

Naslednji pomemben korak je določitev višine najemnine, kar zagotovo ni enostavno. Svetujemo vam, da raziščete konkurenčne tržne cene podobnih nepremičnin na isti lokaciji in zraven upoštevate vse prednosti ter slabosti svoje nepremičnine. Pri določanju višine najemnine nujno upoštevajte opremljenost, starost, obnovljenost stanovanja, lokacijo, bližino infrastrukture/narave, znesek, ki ste ga vložili v stanovanje, morebiten kredit.

Značilnosti kratkoročnega in dolgoročnega najema

Dolgoročni najem:

  • stalen in zanesljiv vir prihodka
  • manj vloženega časa in truda s strani najemodajalca v primerjavi s kratkoročnim najemom
  • težja prekinitev najemnega razmerja
  • nižja najemnina v primerjavi s kratkoročnim najemom

Kratkoročni najem:

  • predvidoma možnost višje najemnine
  • več vloženega časa in truda s strani najemodajalca
  • možnost več obdobij, ko je stanovanje prazno in s tem tudi stroški na strani najemodajalca
  • možnost občasnega bivanja lastnika v stanovanju, ko je le-to prazno
  • pogostejša potreba po promoviranju nepremičnine
  • več vzdrževalnih del
Oddaja stanovanja: Pomembno je, da se odločite, ali boste nepremičnino oddajali v dolgoročen ali kratkoročen najem.
Oddaja stanovanja: Pomembno je, da se odločite, ali boste nepremičnino oddajali v dolgoročen ali kratkoročen najem.

3. Oglašujte svojo nepremičnino na pravih mestih na pravi način

Da najdete dobrega najemnika, je ponavadi potrebno stanovanje oglaševati. Oglas za oddajo nepremičnine je najbolje objaviti na več različnih spletnih straneh, namenjenih oddaji, na primer NEPREMICNINE.net, ne pozabite niti na družbena omrežja. Vedno več bodočih najemnikov išče svoj novi dom ravno v različnih skupinah na družbenih omrežjih, eno bolj priljubljenih je Facebook. Lahko ste tudi iznajdljivi in oglas za oddajo obesite na oglasnih deskah v bližnji trgovini ali sosednjih blokih.

Kako mora izgledati dober oglas?

Pomembno je, da vsebuje vse ključne informacije na jasen in razumljiv način. V oglasu nikar ne zavajajte in ne olepšujte stvari, ampak napišite dejstva takšna, kot so. Slej ko prej jih bo bodoči najemnik spoznal sam, vi pa najbrž nočete izpasti nepošteno. Čim bolj točne informacije bodo dale bodočim kandidatom jasen občutek, kaj od stanovanja pričakovati. Predstavite lokacijo, okvirne stroške, storitve in ustanove v bližini, opremljenost, kvadraturo, starost stanovanja. Zelo pomembno je, da zraven priložite kvalitetne fotografije, ki prikazujejo vsak prostor v stanovanju. Fotografije naj bodo čim boljše in čim bolj realne.

Kiretaža: krvaveče dlesni niso normalne
Kiretaža v zobozdravstvu: Kaj se skriva za tem postopkom in zakaj je (morda) bolj pomembna, kot ste mislili? Ko slišite besedo kiretaža, si verjetno najprej predstavljate nekaj, kar ima opravka

4. Izberite najemnika

Včasih se zdi najtežji korak pri oddaji nepremičnine izbira najemnika. Želite si odgovornega najemnika, ki bo lepo skrbel za stanovanje in bo redno plačeval najemnino, ne bo motil sosedov in bo stanovanje zapustil v normalnem stanju. Dobili boste ogromno prijav, med katerimi bo veliko kandidatov, ki so ravno nasprotje naštetega. Morda bodo celo lagali in se predstavljali v pozitivni luči, čeprav so v resnici vse prej kot to. Pomembno je, da znate prebrati človeka in se pravilno odločiti. Kako vam lahko to uspe?

Oddaja stanovanja: Pri izbiri najemnika si vzemite čas, prisluhnite kandidatom in zaupajte svoji intuiciji.
Oddaja stanovanja: Pri izbiri najemnika si vzemite čas, prisluhnite kandidatom in zaupajte svoji intuiciji.

Vzemite si čas. Ni vam treba hiteti, konec koncev gre za zelo pomembno odločitev, komu boste zaupali svojo nepremičnino. Četudi ste že nabrali veliko prijav, razširite iskanje in iščite kandidate, dokler ne najdejo več takšnih, ki izstopajo. Izločite jih in si vzemite čas za razgovor z njimi. Zaupajte svoji intuiciji, pogovarjajte se z ljudmi, prisluhnite jim in jim zastavite vsa vprašanja, ki vas zanimajo. Bodite odprti in brez predsodkov, dajte priložnost vsem, da se predstavijo, morda vas kdo preseneti.

Ko imate enkrat kandidate v ožjem izboru, se lahko z njimi dobite tudi večkrat, če niste prepričani. Preverite podatke, s katerimi vam postrežejo in nikar ne oklevajte z vprašanji, če najdete kakšna neskladja. Bolje preventiva kot kurativa.

5. Pripravite najemno pogodbo

Najemne pogodbe so si med seboj zelo podobne, zato si marsikdo pri sestavi svoje pogodbe pomaga z obstoječo najemno pogodbo, ki vsebuje vse ustrezne elemente. Najemna pogodba ponavadi vključuje opredelitev prostorov, pogoje in dolžino najema, odpovedni rok, višino najemnine in način prevzema ter predaje ključa.

Če jo pripravljate prvič, se lahko obrnete po pomoč k notarju ali nepremičninskemu agentu, lahko pa si pomagate tudi z raznimi predpripravljenimi obrazci, ki vam pomagajo sestaviti najemno pogodbo. Poskrbite, da se vsi pogoji in določila jasno opredelijo, da jih bodoči najemnik temeljito prebere, jih razume in na koncu pogodbo podpiše. Nemalokrat se namreč zgodijo nesporazumi in spori ravno zaradi površno prebrane ali sestavljene najemne pogodbe. Vaša največja odgovornost je, da sestavite razumljivo pogodbo, ki bo vsebovala vse potrebne ključne dele.

6. Bodite razumni in ohranite dobro komunikacijo z najemniki

Ko ste sklenili najemno pogodbo, je pomembno, da s svojimi najemniki vzdržujete dober odnos in zaupanje. Če je le-to obojestransko, ste lahko vsi zelo zadovoljni na dolgi rok. Pomembno je, da spoštujete vse pravice najemnikov, ne bodite vsiljivi in ne vdirajte v zasebnost. Zavedajte se, da vsak posel in odnos zahteva nekaj potrpežljivosti in sposobnosti sprejemanja kompromisov.

Oddaja stanovanja: kaj še morate vedeti?

Stanovanje lahko v Sloveniji oddaja lastnik nepremičnine ali druga oseba, ki jo je lastnik pooblastil. Pooblastilo mora biti v pisni obliki, lastnikov podpis mora biti notarsko overjen, vsebina pooblastila pa mora biti v skladu s 64.a členom Zakona o notariatu. Če se odločate, da boste dali svoje stanovanje v najem, morate to prijaviti Geodetski upravi in Finančni upravi Republike Slovenije. Glede na Stanovanjski zakon morate skupaj z najemnikom skleniti pisno najemno pogodbo za stanovanje in jo potem obojestransko spoštovati.

Oddaja stanovanja: kaj še morate vedeti?
Oddaja stanovanja: kaj še morate vedeti?

Davek od oddajanja premoženja v najem

Lastniki stanovanj, ki oddajajo svojo nepremičnino v najem, morajo vsako leto oddati vlogo za odmero davka, katere davčna osnova je dohodek iz najemnin. Zavezanci za odmero davka lahko do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto oddajo Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem na pristojnem Finančnem uradu ali elektronsko preko sistema e-Davki. Najpogostejša oblika dohodka iz oddajanja nepremičnine v najem so najemnine, lahko pa v to skupino spadajo tudi druga nadomestila, na primer premije, obveznosti in storitve, za katere se je zavezal najemnik, odškodnina za nezmožnost uporabe premoženja …

Koliko znaša davek od oddajanja premoženja v najem?

Davek za najemnine od 1. januarja 2023 znaša 25 %.

Kakšne spremembe se obetajo v 2024?

Z ministrstva za solidarno prihodnost so se pojavile ideje, ki naj bi pripomogle k redčenju oddaje nepremičnin na črno ter pomagale reševati problem pomanjkanja in nedostopnosti stanovanj. Ideje, ki bi se lahko uresničile v letu 2024 in kasneje, vključujejo: najem za najmanj tri leta, s čimer bi povečali varnost najemnikov, ažurna evidentacija najemniških poslov, različne stopnje obdavčitve najemnin glede na trajanje najemne pogodbe, s čimer bi lastnike spodbudili k dolgoročnemu oddajanju nepremičnin ter strožja časovna in lokacijska omejitev kratkoročne oddaje nepremičnin turistom (Booking in Airbnb).

Pripravil: NaDlani.si; Foto: Pexels

1175
400 SEK