Sosed že 20 let vozi čez vašo zemljo? Morda mu poti sploh ne smete več zapreti!
Dolga leta ste sosedu dovolili, da se z avtomobilom vozi čez vaše zemljišče. Nikoli niste podpisali pogodbe, nikoli zahtevali plačila in nikoli pomislili, da bi lahko nastale težave. Potem pa se odnosi poslabšajo, sosed pa vam pove, da poti ne smete zapreti, saj jo uporablja že več kot 20 let. Ima res prav? Odgovor marsikaterega lastnika nepremičnine močno preseneti.
Dvajset let je vozil čez vaše dvorišče, zdaj pa zahteva služnost
Predstavljajte si povsem običajno situacijo. Pred dvajsetimi ali tridesetimi leti ste sosedu dovolili, da čez vašo parcelo dostopa do svoje hiše, garaže ali kmetijskega zemljišča. Takrat se vam to ni zdelo nič posebnega. Saj vendar živite drug ob drugem in si pomagate.
Sosed je pot uporabljal, vi pa temu niste nasprotovali. Morda jo je celo nasul z gramozom, pozimi plužil ali občasno popravljal.
Nato se zgodi nekaj, kar spremeni odnose. Sosed proda hišo, vi želite postaviti ograjo ali pa se preprosto sprete. Ko mu poveste, da poti ne bo mogel več uporabljati, vas preseneti z odgovorom: »Po tej poti vozimo že 20 let. Imamo služnost!«
In tukaj nastane težava. Slovenska zakonodaja namreč omogoča, da nekdo pod določenimi pogoji pridobi pravico uporabe tuje nepremičnine tudi brez podpisane pogodbe.
Kaj pravi zakon? Odločilnih je lahko že 10 ali 20 let
Stvarnopravni zakonik v 217. členu ureja tako imenovano priposestvovanje stvarne služnosti.
Zakon določa dva pomembna primera. Če je lastnik sosednje nepremičnine služnost dejansko izvrševal v dobri veri, jo lahko priposestvuje po desetih letih. Pri tem mora biti izpolnjen pogoj dobrovernosti, torej upravičeno prepričanje, da mu pravica pripada.
Druga možnost je dvajsetletno priposestvovanje. Če je lastnik sosednje nepremičnine pot dejansko uporabljal dvajset let, lastnik zemljišča pa temu ni nasprotoval, lahko ob izpolnjenih drugih zakonskih pogojih nastane služnost.
To pomeni, da lahko pravica nastane že na podlagi zakona, ne da bi bila pred tem sklenjena pisna pogodba ali opravljena vknjižba v zemljiško knjigo.
Toda pozor: sama trditev, da nekdo pot uporablja že dvajset let, še ne dokazuje, da je služnost zares nastala.
Največja razlika je v tem, zakaj ste sosedu dovolili uporabo
Tukaj lahko postane zgodba precej zanimiva.
Zakon namreč izrecno določa, da služnosti ni mogoče priposestvovati, če je bila uporaba dovoljena zgolj do preklica. Prav tako priposestvovanje ni mogoče, če je uporabnik zlorabljal zaupanje lastnika ali je služnost izvrševal s silo oziroma zvijačo.
Toda kako dokazati, da je šlo samo za začasno dovoljenje?
Če ste sosedu pred dvajsetimi leti rekli, da lahko pot uporablja, dokler mu boste to dovoljevali, je takšen dogovor lahko izjemno pomemben. Še posebej, če obstaja pisno dokazilo.
Če pa ste uporabo dopuščali desetletja brez kakršnegakoli pojasnila ali omejitve, je lahko dokazovanje precej zahtevnejše.
Pomembno je tudi, da prijaznost sama po sebi še ne izključuje priposestvovanja. Sodišče mora ugotoviti dejansko vsebino dogovora in način uporabe. Ni torej dovolj, da lastnik naknadno izjavi, da je sosedu pot dovolil zgolj iz dobre volje.
Kaj pa, če je pot uporabljal že sosedov oče?
Zapleti so še večji pri starejših nepremičninah.
Morda sedanji sosed po poti vozi šele pet let, pred njim pa jo je več desetletij uporabljal njegov oče ali prejšnji lastnik hiše.
Pri presoji priposestvovanja je lahko pomembna tudi uporaba pravnih prednikov. Zato zamenjava lastnika sama po sebi še ne pomeni, da se začne vse šteti od začetka.
Podobno velja, če ste zemljišče kupili šele pred nekaj leti. Dejstvo, da prejšnji lastnik poti ni imel vpisane kot služnostne, še ne pomeni nujno, da ta pravica ni nastala.
V takšnih primerih so lahko ključne stare fotografije, pričevanja sosedov, dokumentacija in podatki o dolgoletni uporabi.
Ali lahko čez pot postavite ograjo ali zapornico?
To je vprašanje, pri katerem lahko prenagljena odločitev povzroči precej stroškov.
Če je služnost že nastala, lastnik zemljišča praviloma ne sme samovoljno preprečiti njenega izvrševanja. Sosed lahko zahteva sodno varstvo, v določenih okoliščinah pa tudi varstvo pred motenjem posesti.
Če služnosti ni in sosed nima druge pravne podlage za uporabo, lahko lastnik načeloma zahteva prenehanje poseganja v svojo lastnino.
Vendar je pred postavitvijo ograje pametno preveriti dejansko in pravno stanje. Posebej nevarno je zapreti pot, za katero obstaja resen spor o že pridobljeni pravici.
Lahko sosed zaradi služnosti vozi, kolikor hoče?
Ne. Tudi če je služnost pridobljena, to ne pomeni, da ima sosed neomejeno pravico do uporabe vaše parcele.
Pomemben je obseg služnosti. Če se je pot desetletja uporabljala za določen način dostopa, to še ne pomeni, da je dovoljena vsaka poznejša širitev prometa.
Zakon določa tudi, da se mora služnost izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje zemljišče.
In kdo plačuje vzdrževanje? Če je vzdrževanje potrebno za izvrševanje služnosti, stroške praviloma nosi lastnik nepremičnine, v korist katere služnost obstaja. Če pot koristita oba lastnika, se stroški razdelijo sorazmerno s koristjo.
Kaj storiti, če sosed zahteva pot čez vašo zemljo?
Najprej preverite zemljiško knjigo, vendar se pri tem ne ustavite. Pomembni so tudi zgodovina uporabe, morebitni dogovori, priče in dokazi o tem, ali je lastnik uporabi kdaj nasprotoval.
Če služnost že obstaja, je lahko pod določenimi pogoji mogoče zahtevati njeno prenehanje. Zakon to med drugim omogoča, kadar služnost postane nekoristna za uporabo sosednje nepremičnine ali se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena.
Obstoj nove dostopne poti pa sam po sebi še ne pomeni avtomatičnega prenehanja stare služnosti.
Najpomembnejše sporočilo je preprosto: dvajset let sosedske uporabe lahko ustvari pravico, vendar ne v vsakem primeru. In prav razlika med začasnim dovoljenjem ter uporabo, ki izpolnjuje pogoje za priposestvovanje, lahko odloči, ali boste lahko svojo pot zaprli ali pa bo o njej odločalo sodišče.
Pripravil: I.M.
Vir: PISRS
