Davek ob prodaji stanovanja lahko znaša tudi več tisoč evrov – Preverite, koliko vas bo stalo
Davek ob prodaji stanovanja ni vedno samo dva odstotka prodajne cene. Prodajalca lahko čaka tudi dohodnina od dobička iz kapitala, zaradi katere se končni strošek poveča za več tisoč evrov. Preverite, kateri davki vas lahko doletijo, kdaj velja oprostitev in katere račune morate pravočasno zbrati.
Davek ob prodaji stanovanja je eden od stroškov, ki ga mora lastnik upoštevati, še preden s kupcem podpiše pogodbo. Pogosta napaka prodajalcev je prepričanje, da bodo državi plačali samo dva odstotka prodajne vrednosti. V resnici lahko pri prodaji nastaneta dve različni obveznosti: davek na promet nepremičnin in dohodnina od dobička iz kapitala.
Ali boste plačali samo prvi ali oba davka, je odvisno predvsem od tega, kdaj in kako ste stanovanje pridobili, koliko časa ste bili njegov lastnik, ali ste v njem dejansko živeli ter koliko dobička ste s prodajo ustvarili.
Davek ob prodaji stanovanja praviloma znaša dva odstotka
Pri običajni prodaji rabljenega stanovanja se praviloma obračuna davek na promet nepremičnin. Davčna stopnja znaša dva odstotka, davčna osnova pa je prodajna vrednost nepremičnine, če ta ustreza njeni primerljivi tržni vrednosti. Če je v pogodbi navedena očitno prenizka cena, lahko davčni organ preveri dejansko tržno vrednost stanovanja.
Pri stanovanju, ki je prodano za 200.000 evrov, osnovni izračun znaša:
200.000 evrov × 2 odstotka = 4.000 evrov davka
Zavezanec za plačilo je praviloma prodajalec. Prodajalec in kupec se lahko v kupoprodajni pogodbi dogovorita, da davek poravna kupec, vendar mora biti takšen dogovor jasno zapisan. Davčna odločba se v tem primeru vroči tudi kupcu.
Davek na promet nepremičnin se ne plača, kadar je prodaja obdavčena z davkom na dodano vrednost. Takšna davčna obravnava je pogostejša pri določenih prodajah novih nepremičnin in poslih, ki jih opravljajo davčni zavezanci, medtem ko se pri običajni prodaji rabljenega stanovanja med fizičnimi osebami praviloma obračuna dvoodstotni davek.
Kdaj morate plačati še davek od dobička?
Davek ob prodaji stanovanja je lahko precej višji, če prodajalec poleg davka na promet nepremičnin plača tudi dohodnino od dobička iz kapitala. Ta se ugotavlja, kadar fizična oseba proda stanovanje pred potekom 15 let imetništva.
Pomembno je, da se davek ne obračuna od celotne prodajne cene, temveč od ugotovljenega dobička. To je praviloma razlika med vrednostjo stanovanja ob prodaji in njegovo vrednostjo ob pridobitvi, zmanjšana za zakonsko priznane stroške.
Če ste stanovanje kupili za 150.000 evrov in ga pozneje prodali za 210.000 evrov, izhodiščna razlika znaša 60.000 evrov. To še ne pomeni, da bo davek izračunan neposredno od celotnega zneska. Davčno osnovo lahko znižajo normirani stroški, določeni davki in dokazljiva vlaganja v nepremičnino.
Dobiček od prodaje nepremičnine, ki je bila pridobljena pred 1. januarjem 2002, se po prehodni določbi Zakona o dohodnini ne obdavčuje. To ne pomeni, da je prodajalec oproščen tudi dvoodstotnega davka na promet nepremičnin.
Davčna stopnja se z leti znižuje
Višina davka od kapitalskega dobička je odvisna od dopolnjene dobe lastništva. Trenutne stopnje so:
- do dopolnjenih petih let lastništva: 25 odstotkov,
- po dopolnjenih petih letih lastništva: 20 odstotkov,
- po dopolnjenih desetih letih lastništva: 15 odstotkov,
- po dopolnjenih 15 letih lastništva: davka od dobička ni.
Stopnja se uporablja za ugotovljeno davčno osnovo oziroma dobiček, ne za celotno vrednost stanovanja.
Čas lastništva je zato pri prodaji izredno pomemben. Če vam do dopolnjenih petih, desetih ali 15 let manjka le nekaj mesecev, lahko že zamik prodaje pomembno vpliva na davčno obveznost. Pred odločitvijo je treba natančno preveriti datum pridobitve in datum odsvojitve, saj približen izračun let ni dovolj.
Kdaj velja oprostitev zaradi bivanja?
Ena najpomembnejših oprostitev velja za prodajo glavnega prebivališča. Dohodnine od dobička praviloma ni treba plačati, če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo z največ dvema stanovanjema in so hkrati izpolnjeni naslednji pogoji:
- prodajalec je bil lastnik nepremičnine,
- v njej je imel prijavljeno stalno prebivališče,
- v njej je tudi dejansko bival,
- vsi pogoji so bili izpolnjeni najmanj zadnja tri leta pred prodajo.
Pogoji morajo biti izpolnjeni skupaj. Samo prijavljeno stalno prebivališče brez dejanskega bivanja zato ni nujno dovolj.
Tudi kadar velja ta oprostitev, mora prodajalec praviloma še vedno plačati dvoodstotni davek na promet nepremičnin. Oprostitev se nanaša na dohodnino od dobička, ne na osnovni davek ob prodaji stanovanja.
Previdnost je potrebna, če je prodajalec del stanovanja oddajal v najem ali ga uporabljal za opravljanje dejavnosti. Za del nepremičnine, ki je bil oddajan ali poslovno uporabljen, oprostitev morda ne bo priznana.
Z računi za obnovo lahko plačate manj
Pri izračunu kapitalskega dobička se lahko upoštevajo dejanski stroški investicij in vzdrževanja, ki so povečali uporabno vrednost nepremičnine. Sem lahko sodijo večje prenove, kot so zamenjava oken, obnova kopalnice, nova električna napeljava, zamenjava ogrevanja ali druga dokazljiva vlaganja.
Ključno je, da je stroške plačal prodajalec in jih lahko dokaže z računi. Fotografije obnovljenega stanovanja ali lastna evidenca porabljenega denarja praviloma niso enakovreden dokaz računu izvajalca oziroma dobavitelja.
Davčna osnova se lahko zniža tudi za normirane stroške, povezane s pridobitvijo in prodajo. Kadar je razlika pozitivna, se praviloma upošteva en odstotek nabavne vrednosti in en odstotek vrednosti ob prodaji. Upoštevajo se lahko tudi določeni že plačani davki, povezani s pridobitvijo ali odsvojitvijo nepremičnine.
Zato je priporočljivo, da lastnik račune za obnovo hrani ves čas lastništva, ne samo v obdobju tik pred prodajo. Pri stanovanju, ki je bilo temeljito prenovljeno, lahko dokazani stroški davčno osnovo zmanjšajo za več deset tisoč evrov.
Praktičen izračun davka ob prodaji stanovanja
Predstavljajmo si, da je lastnik stanovanje kupil za 160.000 evrov in ga po štirih letih prodal za 220.000 evrov. V obnovo je vložil 12.000 evrov, za vsa dela pa ima ustrezne račune.
Davek na promet nepremičnin znaša:
220.000 evrov × 2 odstotka = 4.400 evrov
Izhodiščni kapitalski dobiček znaša:
220.000 − 160.000 = 60.000 evrov
Normirani stroški znašajo okvirno 1.600 evrov ob pridobitvi in 2.200 evrov ob prodaji. Če od izhodiščne razlike odštejemo normirane stroške, 12.000 evrov dokazanih vlaganj in 4.400 evrov plačanega davka na promet nepremičnin, dobimo okvirno davčno osnovo:
60.000 − 1.600 − 2.200 − 12.000 − 4.400 = 39.800 evrov
Ker je bilo stanovanje prodano pred dopolnjenimi petimi leti lastništva, bi 25-odstotni davek od tako poenostavljeno izračunane osnove znašal približno:
39.800 evrov × 25 odstotkov = 9.950 evrov
Skupaj z davkom na promet nepremičnin bi davčna obremenitev v tem poenostavljenem primeru znašala približno 14.350 evrov. Končni izračun FURS je lahko drugačen, saj je odvisen od dokumentacije, priznane vrednosti ob pridobitvi, vrste vlaganj in drugih okoliščin posameznega primera.
Napoved morate vložiti v 15 dneh
Prodajalec mora napoved za odmero davka na promet nepremičnin vložiti v 15 dneh po sklenitvi pogodbe. Vloži jo pri finančnem uradu, na območju katerega leži stanovanje, ter ji priloži kupoprodajno pogodbo in dokazilo o lastništvu, če lastništvo ni razvidno iz zemljiške knjige.
Če je bila nepremičnina prodana pred potekom 15 let imetništva, mora fizična oseba praviloma v istem 15-dnevnem roku vložiti tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala. Napoved je treba vložiti tudi takrat, ko prodajalec meni, da zaradi stroškov ali oprostitve davka ne bo plačal, razen kadar zakon za konkreten primer določa drugače.
Po odmeri in plačilu davka na promet nepremičnin davčni organ izda potrdilo. Brez dokazila o plačanem davku praviloma ni mogoče overiti podpisa na pogodbi in izvesti vpisa novega lastnika v zemljiško knjigo.
Kaj preveriti še pred podpisom kupoprodajne pogodbe?
Preden prodajalec podpiše pogodbo, mora najprej ugotoviti, koliko časa je bil lastnik stanovanja in po kakšni vrednosti ga je pridobil. Pomembni so datum iz prvotne kupoprodajne, darilne ali druge pogodbe, vrednost ob pridobitvi ter vsa dokazila o poznejših vlaganjih. Če je bilo stanovanje kupljeno pred manj kot 15 leti, lahko poleg dvoodstotnega davka na promet nepremičnin nastane tudi obveznost plačila dohodnine od dobička iz kapitala. Stopnja je odvisna od dopolnjene dobe lastništva, zato lahko že nekaj mesecev razlike pomembno spremeni končni izračun.
Prodajalec naj še pred objavo oglasa zbere račune za obnovo, pogodbe z izvajalci, dokazila o plačilu in dokumentacijo, iz katere je razvidno, katera dela so bila izvedena. FURS pri zmanjšanju davčne osnove upošteva dejanske stroške vlaganj v obnovo, vendar jih mora zavezanec dokazati z računi. Davek ob prodaji stanovanja je zato lahko višji, kadar je bila nepremičnina temeljito obnovljena, lastnik pa računov ni shranil. Prav tako je smiselno preveriti, ali prodajna cena ustreza primerljivi tržni vrednosti, saj je ta podlaga za odmero davka na promet nepremičnin.
Posebno pozornost zahteva tudi oprostitev zaradi bivanja. Za oprostitev dohodnine od kapitalskega dobička ni dovolj le prijavljeno stalno prebivališče. Prodajalec mora biti lastnik stanovanja, imeti v njem stalno prebivališče in tam dejansko bivati najmanj zadnja tri leta pred prodajo. Tudi ob priznani oprostitvi praviloma ostane dvoodstotni davek ob prodaji stanovanja.
Po podpisu pogodbe začne teči 15-dnevni rok za vložitev napovedi za davek na promet nepremičnin. Če je stanovanje prodano pred potekom 15 let lastništva, je treba praviloma v istem roku vložiti še napoved za dohodnino od dobička iz kapitala. Čakanje na plačilo kupnine ali predajo ključev tega roka ne podaljša. Pravočasno pripravljen okvirni davčni izračun prodajalcu omogoča, da realno določi najnižjo sprejemljivo prodajno ceno in se izogne neprijetnemu presenečenju po sklenitvi posla.
Najpogostejše napake, ki lahko prodajalca drago stanejo
Največ težav nastane, ker prodajalci pred podpisom pogodbe ne preverijo celotne davčne obveznosti. Med najpogostejšimi napakami so prepričanje, da vedno obstaja samo dvoodstotni davek, izgubljeni računi za obnovo, napačno določeno obdobje lastništva in zamuda 15-dnevnega roka.
Težave lahko povzroči tudi domneva, da prijavljeno stalno prebivališče avtomatično zagotavlja oprostitev. FURS lahko preverja tudi dejansko bivanje. Posebej pozorni morajo biti lastniki podedovanih ali podarjenih stanovanj, saj sta vrednost in datum pridobitve odvisna od dokumentacije ter načina pridobitve.
Pred podpisom kupoprodajne pogodbe je zato smiselno pripraviti izračun, zbrati pogodbe in račune ter preveriti, ali so izpolnjeni pogoji za oprostitev. Davek ob prodaji stanovanja lahko namreč pomembno zmanjša znesek, ki bo prodajalcu po zaključku posla dejansko ostal.
Pripravil: I.M.
Vir: Facebook, FURS
