Kaj razkrivajo nova vrednotenja nepremičnin?
Danes je v veljavo stopila nova uredba o vrednotenju nepremičnin. Kaj to pomeni za vas, ki imate v lasti hišo, stanovanje, gozd, travnik ali več njih? Od danes naprej je vsaka od teh nepremičnin uradno “vredna drugače”. In spremembe niso majhne.
Obvestila prihajajo po pošti ali s QR kodo
Geodetska uprava bo v maju in juniju pošiljala obvestila o novih ocenjenih vrednostih nepremičnin. Približno 1,2 milijona jih bo šlo na naslove lastnikov po vsej državi. Gre za rezultat zadnjega množičnega vrednotenja, ki temelji na posodobljenih modelih. Generalni direktor GURS-a, Tomaž Petek, pravi, da tisti, ki se s podatki strinjajo, nimajo nobenih obveznosti. V nasprotnem primeru pa je možen ugovor, vendar je zanj treba poznati postopek in pravočasno ukrepati. O vsem tem so podrobneje spregovorili na konferenci, ki je potekala ravno danes.
Skoraj 300 milijard evrov: Toliko je “vredna” Slovenija
Vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji zdaj znaša približno 298 milijard evrov. To je skoraj osem odstotkov več kot ob zadnjem poskusnem izračunu jeseni lani. Najbolj so se dvignile stanovanjske nepremičnine, kar ne preseneča, saj je pritisk kupcev v večjih mestih ostal enak ali celo zrasel. Povsem drugače je bilo pri poslovnih in industrijskih stavbah ter zemljiščih zunaj urbanih središč. Tudi tam so vrednosti porasle, a bolj počasi. Slika ni enotna, gibanje pač je. Navzgor.
Zakaj ta uredba in zakaj zdaj?
Prejšnji modeli iz leta 2020 so začeli pokati po šivih. Trg se je medtem obrnil, cene so zrasle, nekateri vzorci povsem zbledeli. Po dveh letih preverjanja je bilo jasno, popravki ne bodo dovolj. Zato je oblast konec aprila 2025 sprejela novo uredbo. V njej je zajetih sedemnajst modelov, vsak za svoj tip nepremičnine. A ena stvar ostaja stara znanka: lokacija. Ta še vedno najbolj odloča, kaj ti država napiše pod “vrednost”.
Najvišje ocenjene vrednosti: Ljubljana, Obala in Gorenjska
Najvišje ocenjene vrednosti so trenutno v okolici Ljubljane, na Obali in na Gorenjskem, predvsem v okolici Kranjske Gore. V središču Ljubljane kvadratni meter že dolgo presega 4.500 evrov, ponekod celo 4.800 ali več. Na Obali, predvsem v Piranu, Izoli in Portorožu, cene ostajajo visoke, pogosto nad 4.000 evrov za kvadrat. Velik del teh nepremičnin je v rokah tujcev, ki povprašujejo po stanovanjih z razgledom in statusom, ne le s kvadraturo.
Kaj to pomeni za lastnike in državo?
Z višjimi ocenjenimi vrednostmi se odpirajo pomembna vprašanja:
- Davki: Posplošene vrednosti so osnova za izračun določenih dajatev, med njimi tudi nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) in morda nekoč tudi davek na nepremičnine, če bo uveden.
- Socialni transferji: Vrednost nepremičnine lahko vpliva na pravico do subvencij, štipendij ali denarne socialne pomoči.
- Kreditna sposobnost: Višje ocenjene posplošene vrednosti lahko vplivajo na boniteto, predvsem pri zavarovanjih s premoženjem.
- Razpoloženje na trgu: Višje uradne vrednosti lahko povzročijo tudi psihološki učinek, kar lahko vpliva na cene na trgu nepremičnin.
Kaj pa, če podatki niso pravilni?
Lastniki imajo možnost uveljavljanja posebnih okoliščin, če njihova nepremičnina ima specifične lastnosti, ki niso zabeležene v uradnih evidencah. V takih primerih je treba priložiti cenitveno poročilo, saj brez tega ugovor ne bo imel teže.
E-prostor in klicni center: Digitalna pomoč
Za vpogled v vrednosti nepremičnin bo v naslednjih dneh ponovno zaživel spletni portal E-prostor, kjer bo mogoče preveriti podrobnosti o vsaki enoti vrednotenja. Če naletite na težave, je GURS vzpostavil tudi klicni center 080 1066 in elektronski naslov [email protected], kjer bodo na voljo dodatna pojasnila.
Kaj sledi?
Po trenutnem zakonu naj bi naslednji cikel množičnega vrednotenja potekal čez dve leti. Če pa bi se tržne vrednosti na nepremičninskem trgu spremenile za več kot 20 %, bi oblast lahko postopek ponovila prej. GURS ocenjuje, da je tokratni postopek, kljub tehničnim izzivom, eden najnatančnejših do zdaj. Vključeval je javno razgrnitev, poskusni izračun in številne usklajevalne sestanke z občinami in stroko.
Zaključek: Zakaj je to pomembno?
Za večino ljudi je nepremičnina največje premoženje. In zdaj ima vsaka izmed njih novo uradno vrednost. Te številke niso le birokratske oznake, vplivajo na davke, na trg, na osebne finance. Zato je pomembno, da vsak lastnik pregleda svoje podatke, preveri, ali so pravilni, in ukrepa, če niso. Ker morda bo prav vaša parcela tista, ki je vpisana z napačno vrednostjo.
Pripravil: J.P.
Vir: gov.si, iusinfo.si, Radio Slovenija, e-prostor.gov.si,
