Plačujete preveč davka? Toliko več bi zaslužili, če oddajate na Hrvaškem

Oddajanje nepremičnin: Kje je bolj ugodno – v Sloveniji ali na Hrvaškem?

“Zakaj bi plačeval več, če lahko manj?”

To vprašanje si v zadnjem času postavlja vse več Slovencev, ki oddajajo nepremičnine – doma ali čez mejo. In ko zadeva udari po žepu, se hitro izkaže, da je ključno vprašanje: kje na koncu ostane več v žepu?

V tem članku bomo pogledali – brez olepševanja – kam se bolj splača usmeriti, če imate stanovanje za oddajo. Slovenija ali Hrvaška? Povedano brez olepševanja: razlike niso zanemarljive. In niso le davčne.

Koliko vzame slovenska ‘davkarija’?

Najprej – Slovenija. Če se odločite, da boste oddajali nepremičnino pri nas, vas čaka 15-odstotni davek na davčno osnovo. Kaj to pomeni? Bruto najemnina, recimo 10.000 € na leto, se zniža za 10 % normiranih stroškov. Torej plačujete 15 % od 9.000 €, kar znese 1.350 €.

Pa še ni konec. Če niste podjetnik, ampak fizična oseba, vas država dodatno “počasti” z obveznimi prispevki za pokojninsko in invalidsko zavarovanje – okvirno 445 € letno. Skupaj vas torej najem stane skoraj 1.800 €.

Zato vam na koncu ostane približno 8.200 evrov. Ne ravno slabo, a zdaj poglejmo čez mejo. (Vir: FURS)

Hrvaška: Nižji davki, ampak…

Na Hrvaškem je slika precej bolj razgibana. Če nepremičnino oddajate dolgoročno (torej vsaj šest mesecev na leto), plačate 8 % davka. Od 10.000 € boste odšteli le 800 €. In to je to – ni dodatnih prispevkov. (Vir: KPMG Croatia)

Če pa ste bolj turistična duša in oddajate kratkoročno – kar pomeni preko platform kot sta Airbnb ali Booking – potem pride v poštev druga shema: pavšalni davek, ki znaša med 20 in 300 € na posteljo, odvisno od območja. Povprečno torej približno 1.100 € skupnega davka – še vedno manj kot v Sloveniji.

In rezultat?

Pri dolgoročnem najemu vam ostane okrog 9.200 €, pri turističnem pa nekje 8.900 €. Kar pomeni, da je razlika v korist Hrvaške, predvsem če gledamo dolgoročno oddajo.

Primerjava črno na belem

“A ni to nezakonito?” – Ne, če igraš po pravilih

Oddajanje na Hrvaškem se morda sliši preprosto – pa ni vedno tako. Če ste slovenski državljan in oddajate tam, morate urediti vse po hrvaških pravilih. Potrebujete osebno davčno številko (OIB), registracijo dejavnosti in – če oddajate turistom – tudi dovoljenje lokalne skupnosti ter vpis v turistični register (E-Visitor).

Po podatkih, ki jih je januarja letos objavila KPMG Croatia, so spremembe davčne zakonodaje na Hrvaškem res prinesle nekaj več nadzora nad kratkoročnim najemom, a še vedno ostaja bistveno nižja obremenitev kot pri nas.

Kaj pravi slovenska stran?

Na Finančni upravi RS (FURS) pojasnjujejo, da “je dohodek iz oddajanja premoženja v najem fizičnih oseb obdavčen s 15 % cedularno davčno stopnjo, pri čemer se prizna 10 % normiranih stroškov”. Po njihovih podatkih se letno prijavi okoli 42.000 fizičnih oseb, ki oddajajo nepremičnine.

V primeru oddajanja nepremičnin v tujini je treba ta dohodek prijaviti v Sloveniji, hkrati pa se pri izračunu lahko upoštevajo že plačani davki v tujini. Kar pomeni – tudi če oddajate na Hrvaškem, vas slovenska davkarija še ni nujno pustila pri miru. Odvisno je, ali gre za rezidenta, za dvojno obdavčitev (ali za izogibanje tej) itd. Tukaj igra vlogo sporazum med državama – Konvencija med Slovenijo in Hrvaško o izogibanju dvojnega obdavčevanja, ki je bila podpisana že davnega leta 2006.

Kaj pa trg?

To je zgodba zase. Ljubljana, Maribor, Kranj – v vseh večjih mestih primanjkuje stanovanj, zato cene najema ostajajo visoke. Povpraševanje je stabilno, tudi dolgoročno. Po drugi strani pa je Hrvaška močno sezonska – julij in avgust? Jackpot. Zimski meseci? No, tam stanovanja po večini samevajo.

Če imate stanovanje v Zagrebu, Splitu ali Reki – super. Če pa v manjšem obmorskem kraju, vas lahko izven sezone čaka bolj tanka bera. Kot pravi investitor in nepremičninski svetovalec: »Poleti je čudež. V šestih tednih lahko zaslužiš polovico letnega dohodka. Ampak potem pride jesen in prazne sobe.«

Regulacije: Hrvaška po zgledu Amsterdama?

Lokalne skupnosti na Hrvaškem – zlasti v Dalmaciji – so v zadnjem letu začele omejevati število turističnih licenc. Tako je Split lani uvedel omejitve za število dovoljenj v starem mestnem jedru – razlog? Preveč turistov, premalo stanovanj za domačine.

“Ukrepi so nujni, če želimo obdržati ljudi v mestih,” je dejal splitski župan Ivica Puljak (vir: Slobodna Dalmacija).

Torej – kaj se bolj splača?

Če iščete stabilnost, manj papirjev in dolgoročen dohodek – Slovenija.

Če pa ste pripravljeni na več organizacije, sezonska nihanja in imate nepremičnino v privlačni lokaciji ob Jadranu – potem je Hrvaška finančno zanimivejša.

A pozor – pazite na birokracijo. In na to, da ne končate s kaznijo zaradi “pozabljene prijave” pri FURS-u.

Obe možnosti imata torej svoje pluse in minuse. A ko primerjate zgolj številke – Hrvaška (verjetno) zmaga.

V povprečju vam tam ostane do 1.000 € več na leto. Ni zanemarljivo.

Vir: FURS, KPMG, PwC, Slobodna Dalmacija, Jutarnji list, Reuters

Pripravil: N. Z.