Stroški notarja pri nakupu stanovanja: kje lahko prihranite?

Nakup stanovanja je za večino ljudi ena največjih finančnih odločitev v življenju. Toda ko kupec že misli, da je zbral dovolj denarja za kupnino, ga lahko presenetijo dodatni izdatki. Stroški notarja pri nakupu stanovanja so le del teh obveznosti, saj je treba upoštevati tudi zemljiškoknjižni vpis, morebitno hipoteko in druge postopke. Koliko boste leta 2026 dejansko plačali in katere stroške lahko zmanjšate?

Nakup nepremičnine se običajno začne z iskanjem primernega stanovanja, ogledom in pogajanji o ceni. Ko prodajalec in kupec dosežeta dogovor, pa se začne postopek urejanja dokumentacije. Prav takrat se pogosto pojavijo vprašanja, na katera mnogi pred podpisom pogodbe niso pomislili.

Koliko stane overitev podpisa? Ali mora pogodbo pripraviti notar? Kdo plača zemljiškoknjižni vpis in koliko dodatnih stroškov nastane, če kupec najame stanovanjski kredit?

Stroški notarja pri nakupu stanovanja niso vedno enaki. Odvisni so od vrednosti nepremičnine, vrste notarskih storitev, števila podpisnikov in načina financiranja. Zato je pomembno vedeti, katere storitve so nujne in katere predstavljajo dodatno možnost.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja – kaj vse morate plačati?

Notar ima pri prometu z nepremičninami pomembno vlogo, vendar ni nujno, da pripravi celotno kupoprodajno pogodbo. V običajnem primeru se pogodba lahko sestavi kot zasebna listina, notar pa overi podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Imate težave z zobmi? To so ordinacije, ki vas sprejmejo takoj

Zobobol ne čaka. In tudi vi ne bi smeli! V času, ko so čakalne dobe v zobozdravstvu vse daljše, obstajajo rešitve, ki vam omogočajo hitro, strokovno in nebolečo obravnavo - brez čakanja in bre

Takšna overitev je pomembna, ker omogoča izvedbo nadaljnjih postopkov za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Kupec mora namreč poskrbeti, da bo njegovo lastništvo tudi ustrezno vpisano.

Med najpogostejše stroške spadajo overitev podpisa, priprava ali pregled pogodbe, vložitev zemljiškoknjižnega predloga in sodna taksa. Pri nakupu s kreditom se lahko pojavijo še stroški notarskega zapisa za ustanovitev hipoteke.

Pomembno je razlikovati med notarsko pristojbino in drugimi izdatki. Sodna taksa za zemljiškoknjižni vpis na primer ni plačilo notarju, čeprav jo kupec pogosto poravna v okviru istega postopka.

Koliko stane notar pri nakupu stanovanja v letu 2026?

Višina notarskih pristojbin v Sloveniji ni povsem prepuščena posameznemu notarju. Določa jo Notarska tarifa, ki predpisuje način obračunavanja storitev.

Pri overitvi podpisa na prodajni pogodbi je cena praviloma odvisna od vrednosti nepremičnine. Po tarifnem ceniku znaša osnovna pristojbina pri vrednosti od približno 68.850 do 150.000 evrov 52 evrov brez DDV.

Pri višjih vrednostih se pristojbina postopoma povečuje. Poleg osnovnega zneska se pri ustreznih overitvah obračuna tudi predpisani dodatek v višini 16 evrov brez DDV.

Če se obračuna 22-odstotni DDV, znaša overitev z osnovno pristojbino 52 evrov in dodatkom 16 evrov skupaj 82,96 evra.

To pa še ne pomeni, da so celotni stroški notarja pri nakupu stanovanja samo 82,96 evra. Končni račun lahko vključuje druge opravljene storitve, zato je smiselno predhodno zahtevati razčlenjen obračun.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja za 100.000, 200.000 in 300.000 evrov

Za lažjo predstavo si oglejmo tri primere. Predpostavimo, da gre za običajen nakup stanovanja, pri katerem notar overi en podpis prodajalca, brez dodatnega notarskega zapisa pogodbe.

Navedeni zneski overitve so informativni primeri po objavljenem notarskem ceniku, z vključeno dodatno pristojbino 16 evrov in DDV. Zneski ne vključujejo sestave pogodbe, vložitve zemljiškoknjižnega predloga ali drugih storitev. Pri mejnih vrednostih je treba upoštevati natančno tarifno razvrstitev.

Iz primerjave je razvidno, da se strošek same overitve ne povečuje sorazmerno s kupnino. Stanovanje, vredno trikrat toliko, ne pomeni tudi trikrat dražje overitve.

Povsem drugačna pa je lahko slika pri zahtevnejših pravnih poslih, kjer je treba pripraviti dodatne listine ali ustanoviti hipoteko.

To se bo 13. oktobra zgodilo v Novem mestu – vstop je brezplačen, a mesta so omejena

Kako pametneje vlagati denar? Kaj se trenutno dogaja na finančnih trgih? Kakšne priložnosti ponujajo ETF-i, slovenski kapitalski trg in nove oblike dolgoročnega varčevanja? Odgovori prihajajo v N

Kdo plača notarja – kupec ali prodajalec?

Eno najpogostejših vprašanj je, kdo mora dejansko poravnati stroške notarja pri nakupu stanovanja.

V praksi prodajalec pogosto plača overitev svojega podpisa, kupec pa zemljiškoknjižni vpis. Vendar takšna razdelitev ni univerzalno pravilo za vse stroške. Stranki se lahko o njihovem kritju dogovorita drugače.

Najpomembneje je, da se razdelitev jasno zapiše v kupoprodajno pogodbo. Določilo, da vse stroške nosi kupec, lahko pomeni precej več, kot si ta sprva predstavlja.

Posebno pozornost zahteva davek na promet nepremičnin. Ta praviloma znaša dva odstotka davčne osnove, zakonski davčni zavezanec pa je prodajalec. Stranki se lahko dogovorita, da finančno breme prevzame kupec.

Pri stanovanju za 200.000 evrov bi takšen davek ob enaki davčni osnovi znašal 4.000 evrov. To je občutno več od običajnega stroška notarske overitve.

Overitev kupoprodajne pogodbe – kaj notar dejansko preveri?

Veliko kupcev zmotno domneva, da notarska overitev pomeni popolno pravno preverjanje pogodbe. V resnici gre za različni storitvi.

Pri overitvi podpisa notar potrdi istovetnost podpisnika in pristnost njegovega podpisa. Sama overitev še ne zagotavlja, da so vsa pogodbena določila za kupca ugodna oziroma da je nepremičnina brez pravnih tveganj.

Če pogodbo pripravi notar v obliki notarskega zapisa, pa ima pri sestavi in pojasnjevanju vsebine širše zakonske obveznosti.

Zato se pri zahtevnejših nakupih pogosto izplača strokovni pregled dokumentacije, predvsem kadar so v zemljiški knjigi vpisane hipoteke, služnosti ali druge omejitve.

Koliko stane vpis lastništva v zemljiško knjigo?

Plačilo kupnine in podpis pogodbe še nista zadnji korak. Za pravno varen nakup je izjemno pomembna vknjižba lastninske pravice.

Višina sodne takse je odvisna od vrednosti nepremičnine. Za stanovanja z vrednostjo od 70.000 do manj kot 300.000 evrov znaša 80 evrov. Pri vrednosti od 300.000 do manj kot 400.000 evrov znaša 100 evrov.

Poleg sodne takse lahko nastane tudi strošek priprave in elektronske vložitve zemljiškoknjižnega predloga.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja torej niso samo vprašanje overitve. Če notar za stranko opravi še zemljiškoknjižni postopek, je treba upoštevati tudi to storitev.

Nakup stanovanja s kreditom – zakaj so lahko stroški višji?

Pri nakupu z lastnimi prihranki je postopek praviloma preprostejši. Če kupec najame stanovanjski kredit, zavarovan s hipoteko, pa se pojavijo dodatne obveznosti.

Banka običajno zahteva ustrezno zavarovanje terjatve, kar praviloma vključuje notarski zapis in vpis hipoteke v zemljiško knjigo. Strošek je odvisen od vrste in vrednosti pravnega posla ter opravljenih storitev.

Sodna taksa za vknjižbo hipoteke znaša 50 evrov. Poleg tega je treba upoštevati notarsko pristojbino ter morebitne bančne stroške.

Kupec naj zato od banke zahteva informacijo o vseh stroških kredita. Pomembna ni samo mesečna anuiteta, temveč tudi efektivna obrestna mera in skupni strošek financiranja.

Ali lahko pri notarju prihranite?

Stroški notarja pri nakupu stanovanja so določeni s tarifo, vendar je mogoče prihraniti z dobro organizacijo postopka.

Najprej preverite, katere storitve so dejansko potrebne. Če je pogodba že strokovno pripravljena, morda ni potrebe po njeni ponovni sestavi.

Pomembno je tudi, da kupec in prodajalec pravočasno pripravita dokumentacijo. Manjkajoča dokazila, naknadne spremembe pogodbe in dodatni postopki lahko povzročijo nove izdatke.

Vendar varčevanje ne sme iti na račun pravne varnosti. Slabo pripravljena pogodba lahko povzroči bistveno večjo škodo, kot znaša strošek njenega strokovnega pregleda.

Najpogostejše napake pri nakupu stanovanja

Ena največjih napak je podpis pogodbe, ne da bi kupec preveril stanje v zemljiški knjigi. Stanovanje je lahko obremenjeno s hipoteko, služnostjo ali drugimi pravicami tretjih oseb.

Druga pogosta napaka je nejasen dogovor o stroških. Kupec lahko šele po podpisu ugotovi, da mora poleg kupnine poravnati tudi izdatke, ki jih ni načrtoval.

Posebno tveganje predstavlja plačilo celotne kupnine brez ustreznega zavarovanja prenosa lastništva.

Zato je priporočljivo, da sta izročitev zemljiškoknjižnega dovolila in plačilo kupnine ustrezno usklajena. Pri zahtevnejših poslih je lahko koristna tudi notarska hramba.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja – katere dodatne izdatke kupci pogosto spregledajo?

Pri načrtovanju nakupa nepremičnine se večina kupcev osredotoči predvsem na kupnino in stroške stanovanjskega kredita. Toda stroški notarja pri nakupu stanovanja niso edini izdatki, ki se pojavijo pred pridobitvijo lastništva. Dodatne obveznosti lahko nastanejo zaradi priprave dokumentacije, pridobivanja potrdil in urejanja pravnih vprašanj, povezanih z nepremičnino.

Če kupoprodajno pogodbo pripravi odvetnik ali notar, se lahko strošek te storitve obračuna posebej. Njegova višina je odvisna od zahtevnosti posla, obsega dokumentacije in vrste opravljene storitve. Pri nepremičninah z več lastniki, obstoječimi hipotekami ali drugimi omejitvami so postopki pogosto zahtevnejši.

Pomembno je tudi preveriti, ali ima stanovanje urejeno etažno lastnino, ali se podatki v zemljiški knjigi ujemajo z dejanskim stanjem in ali obstajajo morebitne pravice tretjih oseb. Če je treba pred prodajo urediti dodatno dokumentacijo, lahko nastanejo novi stroški.

Kako vnaprej izračunati vse stroške nakupa stanovanja?

Da stroški notarja pri nakupu stanovanja ne bi predstavljali neprijetnega presenečenja, je priporočljivo že pred podpisom pogodbe pripraviti podroben finančni načrt. Vanj vključite predvidene stroške overitve podpisa, zemljiškoknjižnega postopka, morebitnega notarskega zapisa ter dodatnih pravnih in bančnih storitev.

Pri nakupu stanovanja za 200.000 evrov lahko že razlika med nakupom z lastnimi sredstvi in nakupom s hipotekarnim kreditom pomembno vpliva na skupne začetne izdatke. Pri tem je treba upoštevati tudi morebitno provizijo nepremičninske agencije in dogovorjeno razdelitev davčnih obveznosti.

Pred obiskom notarja zato zahtevajte informativni izračun predvidenih storitev. Tako boste lažje ugotovili, koliko denarja potrebujete poleg dogovorjene kupnine.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja so praviloma obvladljivi, če jih načrtujete pravočasno. Največ težav namreč pogosto ne povzroči sama višina notarskega računa, temveč nepripravljenost na vse dodatne izdatke, ki spremljajo nakup nepremičnine.

Kaj preveriti, preden podpišete pogodbo?

Pred podpisom si pridobite natančen pregled vseh stroškov, preverite lastništvo in morebitne obremenitve ter se dogovorite o načinu plačila kupnine.

Pozorni bodite tudi na stroške nepremičninske agencije, morebitne davčne obveznosti, bančne storitve in druge izdatke, ki niso neposredno povezani z notarjem.

Stroški notarja pri nakupu stanovanja so v preprostejšem primeru razmeroma majhen del celotne naložbe. Kljub temu jih ni pametno spregledati.

Pri nakupu nepremičnine namreč ni pomembno samo, koliko boste plačali, temveč tudi, kako varno boste postali njen lastnik.

Pripravil: I.M.

Vir: 24nep.si, Facebook, Freepik, Gov.si