Davek na oddajanje stanovanja: večina lastnikov ne pričakuje tega zneska

Oddajate stanovanje za 800 ali 1.000 evrov na mesec? Celotna najemnina vam ne bo ostala. Preverite, koliko znaša davek na oddajanje stanovanja, kako ga izračunate, kaj lahko odštejete in do kdaj morate dohodek prijaviti FURS.

Oddajanje stanovanja je za številne lastnike pomemben dodatni vir prihodka, vendar mesečna najemnina ni enaka znesku, ki na koncu ostane v žepu. Če fizična oseba v Sloveniji stanovanje dolgoročno oddaja drugi fizični osebi in pri tem ne opravlja dejavnosti, mora dohodek praviloma napovedati Finančni upravi Republike Slovenije. Davek na oddajanje stanovanja se obračuna po posebnih pravilih, pri katerih so pomembni višina najemnine, priznani stroški, vrsta najemnika in tudi to, ali gre za dolgoročni ali turistični najem.

V letu 2026 ostaja osnovno pravilo razmeroma preprosto. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se obračuna po 25-odstotni stopnji od davčne osnove. Davčna osnova pa ni nujno celotna prejeta najemnina. Pri običajnem izračunu se dohodek zmanjša za 10 odstotkov normiranih stroškov. Če lastnik uporabi normirane stroške, to v praksi pomeni, da efektivni davek znaša 22,5 odstotka prejete najemnine.

Davek na oddajanje stanovanja: kako se izračuna?

Najlažje je pravila razumeti na konkretnem primeru. Predpostavimo, da lastnik stanovanje oddaja za 800 evrov na mesec. V enem letu prejme 9.600 evrov najemnine. Če uveljavlja 10 odstotkov normiranih stroškov, se davčna osnova zniža na 8.640 evrov. Od tega zneska se obračuna 25-odstotni davek, kar pomeni 2.160 evrov davka.

Do zobozdravnika po trikrat nižji ceni? Preverite, kako

Ste že kdaj dobili predračun za zobozdravstveni poseg in se vprašali, ali je cena res upravičena? Pri večjih posegih lahko razlika med ponudniki pomeni več sto ali celo več kot tisoč evrov. In

Lastniku tako po plačilu davka od 9.600 evrov letne najemnine ostane 7.440 evrov oziroma povprečno 620 evrov na mesec. Pri tem seveda še niso upoštevani morebitni drugi stroški lastništva, popravila, zavarovanje, rezervni sklad ali obdobja, ko je stanovanje prazno.

Davek na oddajanje stanovanja zato ni zanemarljiv strošek. Lastnik, ki prejema 1.000 evrov najemnine mesečno, pri normiranih stroških ne razpolaga z 12.000 evri letnega neto prihodka, ampak mu po samem davku ostane približno 9.300 evrov.

Normirani ali dejanski stroški?

Večina najemodajalcev se odloči za normirane stroške, saj je izračun preprost in ni treba dokazovati vsakega posameznega izdatka. Davčna osnova se avtomatično zmanjša za 10 odstotkov doseženega dohodka iz najema.

Toda pri stanovanju, pri katerem je imel lastnik večje stroške vzdrževanja, je lahko ugodnejša druga možnost. Namesto normiranih stroškov lahko uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja, če jih je plačal sam. Takšni stroški se priznavajo na podlagi računov, zato je dokumentacijo treba hraniti.

To je lahko pomembno predvsem v letu, ko lastnik opravi večja popravila ali vzdrževalna dela. Če priznani dejanski stroški presegajo 10 odstotkov prihodka od najemnine, lahko lastnik z njimi zniža davčno osnovo bolj kot z normiranimi stroški. Vendar vsak izdatek za stanovanje ni avtomatično davčno priznan, zato je pri večjih vlaganjih smiselno preveriti, ali konkretni strošek izpolnjuje pogoje za priznanje.

Kaj šteje v dohodek od najemnine?

Pri izračunu ni pomembno le, koliko denarja najemnik nakaže lastniku. Zakon med dohodek iz oddajanja premoženja vključuje najemnino in nekatera druga nadomestila, povezana z oddajanjem. Posebno pomembna pa je izjema za obratovalne stroške, ki jih za najeto nepremičnino plačuje najemnik.

Če najemnik poleg dogovorjene najemnine neposredno oziroma skladno s pogodbo krije svoje obratovalne stroške, to ni isto kot dodatna najemnina. Zato je priporočljivo, da so v najemni pogodbi najemnina in stroški jasno ločeni. Tako sta obe strani že vnaprej seznanjeni s tem, kaj predstavlja plačilo za uporabo stanovanja in kaj povračilo oziroma plačilo tekočih stroškov.

Imate težave z zobmi? To so ordinacije, ki vas sprejmejo takoj

Zobobol ne čaka. In tudi vi ne bi smeli! V času, ko so čakalne dobe v zobozdravstvu vse daljše, obstajajo rešitve, ki vam omogočajo hitro, strokovno in nebolečo obravnavo - brez čakanja in bre

Kako se davek na oddajanje stanovanja prijavi FURS?

Če fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, stanovanje oddaja drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, mora FURS praviloma predložiti napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Splošni rok je do 28. februarja tekočega leta za dohodke, dosežene v preteklem letu.

Napoved je mogoče oddati elektronsko prek sistema eDavki. FURS omogoča uporabo eDavkov tudi brez digitalnega potrdila, če je uporabnik registriran z uporabniškim imenom in geslom. Davčni organ nato na podlagi napovedi izda odločbo. FURS navaja, da odločbo za preteklo leto izda do 30. aprila tekočega leta.

Pri rokih je dobro preveriti datum za posamezno davčno leto. Za dohodke, dosežene v letu 2025, je bil na primer rok za oddajo napovedi 2. marec 2026, saj je 28. februar padel na soboto.

Kaj če stanovanje oddajate podjetju?

Pravila so drugačna, če fizična oseba stanovanje odda poslovnemu subjektu s sedežem v Sloveniji, fizični osebi, ki opravlja dejavnost, oziroma drugemu plačniku davka. V takšnem primeru izračun in plačilo dohodnine praviloma opravi izplačevalec dohodka.

Najemodajalcu zato za tak dohodek praviloma ni treba oddati običajne letne napovedi, kot jo odda pri najemu drugi fizični osebi. Če želi uveljavljati dejanske stroške vzdrževanja namesto normiranih, pa lahko pri FURS vloži poseben zahtevek v predpisanem roku.

Ali se najemnina prišteje k plači in pokojnini?

Ne. To je ena pomembnejših posebnosti, ki jo ima davek na oddajanje stanovanja. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se šteje za dokončni davek oziroma cedularno obdavčitev. Tak dohodek se zato ne prišteje k plači, pokojnini ali drugim dohodkom pri letni odmeri dohodnine.

To pomeni, da lastnik zaradi najemnine praviloma ne bo padel v višji dohodninski razred pri letnem informativnem izračunu dohodnine. Davek od najemnine je obračunan ločeno in je z njegovo odmero ta davčna obveznost zaključena.

Kakšna je kazen, če najemnine ne prijavite?

Neprijavljen davek na oddajanje stanovanja lahko povzroči precej večji strošek od davka, ki bi ga moral lastnik plačati pravočasno. FURS navaja, da je lahko posameznik, ki napovedi ne odda, kaznovan z globo od 250 do 400 evrov. Če v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, je predvidena globa od 400 do 5.000 evrov.

Globa pri tem ne nadomesti samega davka. Davčni organ lahko poleg globe obračuna tudi dodatno davčno obveznost. Zato neprijavljanje najemnine ni način, s katerim bi lastnik dolgoročno prihranil, ampak pomeni dodatno davčno in prekrškovno tveganje.

Kaj pa če ste stanovanje oddajali samo nekaj mesecev?

Davek ni vezan na to, da je bilo stanovanje oddano vseh dvanajst mesecev. Če je lastnik stanovanje oddajal denimo od septembra do decembra, se pri napovedi upošteva dohodek, ki ga je dejansko dosegel v tem obdobju.

Če je bila najemnina 700 evrov mesečno in je lastnik prejel štiri najemnine, je njegov letni prihodek iz tega najema 2.800 evrov. Ob 10 odstotkih normiranih stroškov je davčna osnova 2.520 evrov, 25-odstotni davek pa znaša 630 evrov. Po samem davku mu od štirih najemnin ostane 2.170 evrov.

Kako lahko vnaprej ocenite, koliko vam bo dejansko ostalo?

Pred podpisom pogodbe je koristno narediti preprost letni izračun. Mesečno najemnino pomnožite z dejanskim številom mesecev, v katerih pričakujete plačilo, nato ocenite davčno obveznost in odštejte še stroške, ki jih krijete sami. Tako dobite precej bolj realno sliko donosa kot zgolj s pogledom na mesečno najemnino.

Če na primer stanovanje oddajate za 900 evrov mesečno vseh dvanajst mesecev, letni prihodek znaša 10.800 evrov. Pri normiranih stroških je davčna osnova 9.720 evrov, davek pa 2.430 evrov. Po davku ostane 8.370 evrov. Če lastnik v istem letu sam plača še 1.200 evrov rezervnega sklada, zavarovanja in drugih stroškov, to še ne pomeni, da so vsi ti zneski davčno priznani, so pa pomembni za oceno dejanskega donosa.

Prav zato je dobro ločiti davčni izračun od ekonomskega izračuna. Prvi pove, koliko morate plačati državi, drugi pa, koliko vam po vseh dejanskih stroških oddajanja res ostane.

Airbnb in Booking nista običajen dolgoročni najem

Lastniki morajo paziti, da klasičnega oddajanja stanovanja ne zamenjujejo s turističnim oddajanjem prek platform, kot sta Airbnb in Booking. FURS turistični najem obravnava drugače. Pri takšnem oddajanju se šteje, da posameznik opravlja dejavnost, zato veljajo drugačna pravila glede registracije, davčnega obračuna in drugih obveznosti.

Če lastnik stanovanje oglašuje turistom in ga oddaja za kratka obdobja, zato ne sme samodejno uporabiti pravil, po katerih se obračuna običajen davek na oddajanje stanovanja pri dolgoročnem najemu. Napačna razvrstitev lahko pomeni davčne in druge težave.

Davek na oddajanje stanovanja: kaj je dobro urediti pred prvim najemnikom?

Najbolj varno je, da lastnik že pred začetkom oddajanja določi realno najemnino, pripravi jasno pisno pogodbo, loči najemnino od obratovalnih stroškov in sproti hrani dokazila o prejetih plačilih ter računih za vzdrževanje. Tako bo ob oddaji davčne napovedi natančno vedel, kolikšen dohodek je prejel in ali se mu bolj splačajo normirani ali dejanski stroški.

Pomembno je tudi, da se davek upošteva že pri določanju višine najemnine. Če želi lastnik po davku razpolagati z določenim zneskom, mora vedeti, da mu pri uporabi 10-odstotnih normiranih stroškov efektivna davčna obremenitev predstavlja 22,5 odstotka bruto najemnine. Pri 1.000 evrih mesečne najemnine je to 2.700 evrov davka na leto.

Najpogostejša napaka je zato zelo preprosta: lastnik vidi mesečno najemnino in jo obravnava kot svoj čisti prihodek. V resnici je treba poleg davka upoštevati še vzdrževanje, rezervni sklad, morebitno zavarovanje, obdobja brez najemnika in druga tveganja, povezana z nepremičnino.

Davek na oddajanje stanovanja je ob pravilni prijavi razmeroma pregleden. Za običajen dolgoročni najem fizične osebe je ključno pravilo 25-odstotna davčna stopnja na davčno osnovo, zmanjšano za 10 odstotkov normiranih stroškov, razen če lastnik uveljavlja upravičene dejanske stroške. Najpomembneje je, da so prihodki pravilno evidentirani, napoved oddana pravočasno in da lastnik ne uporablja pravil dolgoročnega najema za turistično oddajanje.

Pripravil: I.M.

Vir: Facebook, fu.gov.si